Районы Краснодара

Изначально Краснодар строился вдоль правого берега р. Кубань. С развитием железнодорожной сети город протянулся далеко на север, постепенно затягивая внутрь городской черты пригородные поселки и хутора.Сегодняшний Краснодар делится на 4 административных округа: Прикубанский, Центральный, Западный и Карасунский. Логика распределения округов столь сложна и запутана, что рядовые краснодарцы не пытаясь ее понять, условно делят весь город на 37 районов. При этом столь детальное районирование носит неофициальный характер, впрочем, как и названия самих районов, зачастую обозначаемые аббревиатурам — КСК, ГМР, РМЗ и прочие.Районы, относящиеся к центру города расположены по обе стороны от ул. Красной, протянувшейся на 5 км. с юга на север Краснодара. К «центру» относят собственно сам район Старого центра, Аврору и ЦМР (Центральный микрорайон). Здесь расположены преимущественно исторические здания, «сталинская» постройка и редкие вкрапления «хрущевских» шедевров.

На расстоянии двух-трех кварталов от Красной сохранилась частная застройка, типичная для всего города в целом. Цены на недвижимость в центральных районах вполне приемлемые — однокомнатная квартирка в «хрущевке» стоит от 1700 тыс. рублей, а саманная хатка в «шанхайчике» площадью от 25 до 35 кв. м. может стоить порядка 1500 тыс. Без земли, естественно.

Кстати, «шанхайчики» — уникальное, присущее, наверное, только Краснодару явление. Типичный «шанхайчик» представляет собой кирпичный барак или небольшой саманный (сделанный из глиняно-соломенных блоков) домик, который за десятки лет своей жизни достраивался, пристраивался, перестраивался, в итоге обзаведясь несколькими отдельными входами, верандами, этажами, лестницами, санузлами, кухнями и, соответственно, владельцами. Таким образом, в одном дворе размещается невообразимо хаотичная постройка, рассчитанная на нескольких хозяев. Располагаются «шанхайчики» по большей части в центре, хотя этот извращенный вариант коммуналки можно встретить и на окраинах.

Ближайшие к центру районы — ЗИП и ФМР (Фестивальный микрорайон). Последний — типично спальный район, образованный пятиэтажными и девятиэтажными панельными домами. Активно ведется строительство новых жилых комплексов, а на окраине района расположена элитная частная застройка — в простонародье «Поле Чудес». Здесь действительно можно найти дома, вполне заслуживающие статуса «чудо архитектуры» — двух-, трех- и даже четырехэтажных монстров в стиле «я его слепила, из того что было». Стандартные квартиры в ФМР стоят примерно столько же, сколько и в центральных районах города. А вот цены на дома «Поля Чудес» начинаются от 9000-12000 тыс. рублей.

ЗИП — район, в советский еще период, построенный для работников завода измерительных приборов. Сам завод канул в лету, а добротный, зеленый и довольно-таки уютный район пятиэтажных кирпичных домов сейчас считается одним из самых престижных — центр рядом, транспортная сеть развита отлично, вблизи есть несколько ВУЗов, большой парк и больничный комплекс с одноименным названием. Цены на невидимость на ЗИПе практически не отличаются от ценового диапазона, характерного для жилой недвижимости в центре города.

Самые крупные районы юго-восточной части Краснодара — ХБК (Хлопчатобумажный комбинат), ТЭЦ, КСК (Камвольно-суконный комбинат), КМР (Комсомольский микрорайон) и ПМР (Пашковский микрорайон). ХБК, ТЭЦ и КСК некогда были районами, образованными крупными промышленными предприятиями. На сегодня из полноценно функционирующих осталась только ТЭЦ — теплоэлектростанция. Районы состоят сплошь из панельных домов и сейчас активно застраиваются и облагораживаются. Озеленены микрорайоны вполне достойно, но особым спросом жилье здесь не пользуется — от центра далековато, а с общественным транспортом в этой части города сложно. Оставляет желать лучшего и инфраструктура. Поэтому и цены на квартиры в ХБК, КСК и на ТЭЦ хоть ненамного, но ниже средних по городу. Небольшую студию непосредственно от застройщика можно купить за 800 тыс. руб.

Комсомольский микрорайон уже давно не микро и не комсомольский — название осталось лишь как дань последним годам советской власти, когда и начиналась активная застройка района. Один из самых удаленных от центра районов, КМР, тем не менее, пользуется популярностью. Секрет прост — между КМР и центром расположена огромная территория оптовых баз, складов и торговых площадей. Основная застройка — высотные дома улучшенной планировки. Соответственно и стоимость недвижимости немного выше среднегородского уровня — однокомнатная улучшенной планировки при 34 кв. м. жилой площади обойдется в 1800 тыс. рублей.

Район до сих пор активно застраивается, попутно налаживая вполне достойную инфраструктуру. Но вот до центра действительно далеко. А типичные для Краснодара утренние и вечерние пробки на основных магистрах, связывающих спальный КМР с деловой частью города, несколько портят ситуацию.

ПМР — деревня. Настоящая деревня, несмотря на трамвай и связывающую город с аэропортом магистраль. Основная часть застройки — частные дома. Совсем немного блочных пятиэтажек и десятиэтажек. В конце 90-х ПМР, в простонародье Пашковка, вообще считалась гиблым местом, и наряду с Фестивальным позиционировалась как один из самых криминогенных районов Краснодара. Сейчас в Пашковке вопрос с криминалом стоит не столь остро, а вот обеспеченность района элементарными благами минимальна. Убитые дороги и тротуары, постоянные проблемы с уличным освещением, минимум детских садов, школ, магазинов и прочих благ цивилизации. Соответственно и цены на недвижимость в Пашковке далеки от заоблачных — домик можно прикупить всего за 4000 тыс. рублей, а однокомнатная квартирка на вторичном рынке жилья обойдется в 1500 тыс. рублей.

Восточнее Пашковки — район аэропорта. Относительно новый, он представлен в основном высотками и строится до сих пор. Жилые сектора перемежаются территориями небольших цехов, гаражными комплексами и складами. Имеется и сектор частной застройки, но постепенно индивидуальные домовладения вытесняются жилыми комплексами — с точки зрения близости к аэропорту район считается перспективным. Хотя и не очень удобным в плане транспортной обеспеченности и инфраструктуры.

На юго-западе от ПМР находится один из самых старых спальных районов города — ГМР (район гидростроителей). Район совершенно ничем не примечателен и, судя по внешнему виду, сделан по популярному в 70-е штампу — буро-зеленые и болотно-пятнистые блочные пятиэтажки и девятиэтажные…Не так давно ГМР пережил второе рождение — обнаружились неиспользованные ранее пятачки земли, которые сейчас активно застраиваются новыми высотками. В плюс району неплохо развитая инфраструктура и большое количество транспорта.

На юге Краснодара, непосредственно к руслу Кубани примыкают два старых района — ЧМР (попросту Черемушки«) и Горгаз (Горогороды). Но если Черемушки от центра далековато, то из Горогородов добраться до центральных улиц можно и пешком. Кардинально отличаются друг от друга эти два района и по типу застройки. Черемушки — типичный спальный район с блочными пятиэтажками и стандартными нарезками улиц. Тогда как Горогороды представляют собой странной сочетание прогресса и регресса. Привычные «шанхайчики» на узких не асфальтированных улицах соседствуют с закованным в стекло и бетон элитным торговым комплексом «Сити Центр», внушительными двухэтажными домами и обшарпанными ЖАКТовскими коммуналками. Ценовой диапазон на недвижимость в этих районах достаточно широк, в связи с чем нет смысла приводить даже ориентировочную стоимость квадратных метров.

ШМР (Школьный), ККБ (район Краевой больницы), Российская, Красная, Авиагородок, МХГ (Микрохирургия глаза) и ЮМР (Юбилейный) — классические спальные районы, представляющие собой скопления отдельно стоящих высоток и крупных жилых комплексов. Помимо того, что все они до сих пор активно застраиваются, эти районы роднят еще и довольно высокие цены на жилую недвижимость. Что не всегда обосновано. ЮМР, например, находится на отшибе, добираться до него проблематично даже на собственном авто (пробки, плохое качество дорожного покрытия, отсутствие нормальных развязок), хаотично и беспорядочно расположены дома, улицы и проспекты. Не радует и практически полное отсутствие зеленой зоны — район построен на песчаных дюнах у самого берега р. Кубань. И в ветреную погоду песок скрипит на зубах, забивается в глаза, волосы, уши и другие укромные места.

В МХГ и ШМР с зеленью ситуация не лучше, да и с обеспеченностью районов благами цивилизации не все гладко. Пожалуй, в самом выгодном свете предстают лишь районы Авиагородка, Российской, ККБ и Красной площади, хотя и здесь все мало-мальски подходящее для строительства пространства постепенно застраивается, бетонируется, отводится под гаражи.

Окраинные районы СМР (Славянский микрорайон) и Ипподром — сплошная частная застройка. Немногим ранее в СМР частный сектор перемежался полями и колхозными садами, но со временем и то и другое ликвидировали, отдав землю под застройку индивидуальными домовладениями. СМР чем-то неуловимо напоминает Пашковку — частный сектор в стиле «кто на что горазд». При этом тесное соседство с самым крупным в городе кладбищем не добавляет Славянскому очарования. Кое-где здесь строятся и современные жилые комплексы, но слава унылого и плохо обжитого района серьезно отражается на ценах — ценовая политика местных застройщиков позволяет купить однокомнатную квартиру по спецпроекту всего за 1200 тыс. руб.

На Ипподроме действительно есть ипподром, но наиболее примечателен этот район тем, что несколько десятков лет назад здесь были дачи. Потом на дачах разрешили прописку и нежданно-негаданно дачники стали обладателями полноценных частных домовладений. Особым шиком этот район не отличается, по-прежнему сохранив дачную атмосферу и инфраструктуру соответствующего уровня.

Аналогичная история и у района «Сады Калинина» — бывшие дачи, ставшие полноценной городской территорией. Почти полноценной, потому что ситуация с транспортной сетью, магазинами, детскими садами и школами хуже некуда. На «Западном обходе» немногим более благоустроено — район только начинает застраиваться многоэтажными жилыми домами и комплексами. Соответственно и цены на жилье пока вполне доступны — от 22 тыс. руб. за м. кв.

Пригородные поселки «Северный» и «Немецкая деревня» — районы совершенно особые. Здесь тоже превалируют индивидуальные домовладения, но совсем другой категории. В «Северном» строятся преимущественно добротные дома, особняки, коттеджи и таунхаусы. Тогда как в «Немецкой деревне» — престижный особняки, дуплексы, виллы и даже резиденции.

«Немецкая деревня» — российско-германский проект, который считается уникальным для Краснодара. Образцом для подражания стал очаровательный немецкий Баден-Баден. Но сочетание немецкой практичности с типично русской ориентацией на «авось» и характерной для некоторых «кубаноидов» беспримерной жадностью, привели к тому, что цены на квадратные метры в «Немецкой деревне» взвинтились до космического уровня — средний домик в 270 кв.м. без внутренней отделки тянет на 9,5 млн. руб.

СХА (Сельхоз) и Рубероидный — одни из самых старых специализированных жилых районов города. СХА был построен для работников КГАУ (сельскохозяйственного ВУЗа), а Рубероидный, соответственно, для специалистов рубероидного завода. Оба застроены кирпичными и блочными пяти-девятиэтажками. В СХИ несколько кварталов представлены частным сектором. Оба района отлично озеленены и обеспечены налаженной за годы инфраструктурой.

Другое дело, что с транспортом и у того и другого не совсем благополучно. Зато СХА считается самым удачным с точки зрения экологии местом — он соседствует с огромной зеленой территорией аграрного ВУЗа и большим Ботаническим садом. Цены на жилье в обоих районах средние, хотя СХИ, пожалуй, подороже будет. Жилье здесь активно покупают и арендуют студенты ВУЗа — спрос всегда есть. И немаленький.